有名な話ですが、豊洲にアーバンドックららぽーと豊洲ができるのが確定したのが2004年9月、実際に開店したのは2006年でした。この間、リーマン前のプチバブル期でマンション価格がマクロでガンガン上がったとはいえ、実は豊洲の地域評価はさほど変わるものではありませんでした。

決定的に変わったのは、ららぽーと豊洲が開業して、都心から地下鉄ですぐ来れる程近い場所に郊外・近郊型SCと水辺の景色、そして都心近傍立地セットで利便性の高い住職遊近接生活ができるんだと、誰の目にも確信が持てたことから豊洲の人気に火がついたのでした。



（画像出典：三井不動産ニュースリリース2004年より）

再開発物件の面白いところは、「まだ完成していない」ので、頭の中の想像でしか実際の生活をイメージできないのに、物件の販売を開始しなければいけないところにあります。再開発物件後に、中古市場で流通する時物件価格が上昇することがあるのであれば、それはイメージと実物との差なんです。

富久クロスのように新宿区の山の手線内側、誰もがそりゃ便利だろうと思うようなところは本当の例外中の例外で、たいていの場合は今の状態じゃ実際の生活イメージが湧きにくいとかまだ街が綺麗じゃないという状態なのです。富久クロス並にそりゃ便利だろってのがわかってるこれから発売予定の再開発物件って、津田沼タワーとか北仲タワーとかですかね。



（画像出典：（仮称）津田沼プレミアタワープロジェクトより）


それ以外の、「いまのところ生活イメージがわきにくいけど・・・」ってところになると、私の領域である湾岸で言えばやはりショッピングセンター併設タワマンが予定されている有明か、もしくは学校とスーパー、そしてBRTステーションが来ることが発表されている晴海選手村近傍じゃないでしょうか。



（画像出典：シティタワーズ東京ベイより）



（画像出典：東京都都市整備局より・分譲済みマンションも見えますね）

もちろん、再開発による利便性向上、そのうまみの大部分をデベロッパーが取ってしまっている事例もあるので、注意して欲しいとは思います。どこまで想像で補えてデベロッパーの取り分はどれくらいか？個人としての取り分はまだあるのか？それとも周辺既存マンションに波及するのだろうか？こう考えると、なかなか奥が深いものがあります。

もちろん、マンション価格はマクロ市況に強く影響されますし、金利動向次第でもありますので、数年先の入居物件を購入することは、今の市況が「さほどかわらないか、良化するだろう」という楽観論に賭けるっていう意味もあるんですけど。