はるぶーを明示的に名指しで指定されていない方の質問には、ちょっと本業・理事会ともに多忙中につき対応できません。越中島の質問の方もしばしおまちください。まぁ困っている人が先かなでこちらから。
質問は・・・
差出人: 不信感メッセージ本文:
はるぶー様植栽の剪定に関してご相談がありご連絡致しました。
管理会社の息のかからない業者に相見積を取りたいと思っています。
ですがどの業者が管理会社と繋がっているのか、いないのかが分かりません。
入居してから一年も経たずに100万近い見積を提示され不信感しかありません。
対象の木は8本。この8本の木の剪定に100万です。この様な場合は第三者のさくら事務所などに相談がスマートな方法なのでしょうか？
本当はより詳細な情報をお伝えしたいのですが掲示板の為、数字はいじっています。
何卒よろしくお願い致します。
１期目の植栽で注意することは？
植栽で注意しないといけないことは、高木などはずーっと何十年もかけて育てていくものなので、短期的な”高い”とか”安い”とかのその期の理事会の判断によらないで、じっくりと育てていくことが大事だということではないかと思います。
「不信感」さんのマンションはまだ１期のようですから、植栽に関しては、新築マンションには１年の立ち枯れ保証がついていることが普通ですから、１期目にはあまり動かないで植栽の年間を通しての生育状況を見守っていくことが大事かと思います。特に慌てて植栽のメンテ会社を変更するなどして、１年以内に他の会社に触らせることは得策ではありません。動くなら植栽の１年アフターが終わった２年目からにしましょう。うちのマンションでも立ち枯れのアフターでの捕植・植え替えなどは多数発生しましたので。
お書きになっていることはどうも数字的には信じられないのですが、もし計画外に１００万円必要とかなったのであれば、よほどのメガマンションでない限り総会における承認案件だと思うわけです。さらに高木の剪定は、少なくとも年に１回はあるのが普通ですから、来年以降どうなるの？となれば年間の植栽計画が変更になるのではないでしょうか。
植栽の剪定には望ましい時機がありますが、通常冬季にはやらないと思います。さて逃したからといってそれだけですぐに枯れてしまうわけでもなければ、慌てて話を受けるでもなく、一方で、管理会社けしからん！で追い出しに入るでもなくきちんと状況や見積もりの理由を把握するのが最初のステップかなと思うわけです。
契約内容や、見積もりを明確化しましょう
高木の剪定のコストは、高さとともに激変します。まただんだん大きく育ててしまうと、だんだんにコストアップしてくるのが普通です。”高木 剪定 相場”とかで検索をかけてみれば、直接業者に頼んだ場合の相場がでてきますが、管理会社を経由すれば、管理会社のコミッションがありますからさすがに数割は高くなります（代わりに、なにか問題があれば管理会社の責任となるわけで、責任関係が一元化されるわけですから、その差額は必ずしもムダ金とは言えません）。
通常初年度の植栽は剪定などはあまり実施しないで様子をみるので、書かれている１００万円というのは２年目からの”増分”に相当する金額ではないかな？とか思うのですがいかがでしょうか。高木の剪定は、高さで激変して、10mを超えるようなものだと個別見積もりの世界ですが、3-4mで１本1回4000-5000円、10mくらいで2.5-3万円程度がうちが支払ってる単価になります。
８本で１００万円剪定に必要というのはちょっと信じられません。たぶんほかの作業が２年目から増える分も加算されてるのではと思います。であれば、詳細な見積もりを管理会社に提出させることが必要ですよね。とても高い木（１期では考えにくいですが・・・）があって、高所作業車をレンタルしないとみたいな話がなければ、ほとんどが職人の人件費なわけですから、何人でいつきて、何日かけて作業するの？ときちんとした見積もりを出してみれば様子もわかってくるのではと思います。
高木剪定の植栽コストに占める割合など
うちのマンションにも、かなりの高木がありますが、その剪定が植栽全体のメンテに占めるコストは実はそれほど大きくはありません。年に何回も繰り返される、除草・芝刈り・薬剤散布・施肥などがコストの過半を占めています。
また、植栽に関わる契約が、管理会社との間でどのようになっているかはきちんと確認しないと、”管理会社に”不信感を抱いているというのが空振りの可能性があります。植栽管理は管理会社も苦手にする部分なので、実はかなりの割合で、植栽関連会社との直契約になっています。 マンションの植栽の契約が
① 管理会社との委託解約範囲内にはいっている
② 委託契約には入っていないが、別途管理会社を相手にして植栽メンテの契約がある
③ 管理会社は関与なく、直接植栽のメンテ会社と契約している
のすべてのパターンを見たことがあり、うちは②です。②か③だと、いけてないなと思うなら植栽会社を選ぶコンペをしてしまえばいいわけで、別に管理会社と喧嘩する必要もありません。コンペやるからよろしくといえばおしまいです。うちも実は２年ほど前に５社でのコンペを実施しました。東京ディズニーランドの植栽をやっている会社などの参入もあったのですが、管理会社が、協力会社を変更して勝ち取っていて現状には一応満足しています。管理会社との契約のままですが、実際に植栽メンテを実施する会社は代わっています。そのコンペでは、実は同じ会社がお隣の築２５年くらいのマンションの植栽を維持しているというのはポイントになりました。しっかり維持されていて、うちも１５年後にはこの感じにしてほしいなというわけで、このマンションの植栽はいいなという近所のマンションをどの会社が実際にやっているかはお声がけの価値があります。
① 管理会社との委託解約範囲内にはいっている
② 委託契約には入っていないが、別途管理会社を相手にして植栽メンテの契約がある
③ 管理会社は関与なく、直接植栽のメンテ会社と契約している
のすべてのパターンを見たことがあり、うちは②です。②か③だと、いけてないなと思うなら植栽会社を選ぶコンペをしてしまえばいいわけで、別に管理会社と喧嘩する必要もありません。コンペやるからよろしくといえばおしまいです。うちも実は２年ほど前に５社でのコンペを実施しました。東京ディズニーランドの植栽をやっている会社などの参入もあったのですが、管理会社が、協力会社を変更して勝ち取っていて現状には一応満足しています。管理会社との契約のままですが、実際に植栽メンテを実施する会社は代わっています。そのコンペでは、実は同じ会社がお隣の築２５年くらいのマンションの植栽を維持しているというのはポイントになりました。しっかり維持されていて、うちも１５年後にはこの感じにしてほしいなというわけで、このマンションの植栽はいいなという近所のマンションをどの会社が実際にやっているかはお声がけの価値があります。
写真は、植栽メンテナンス会社（東邦レオ）のホームページから借用
第三者の起用は慎重に
プロの管理士事務所を雇うと、お任せで劇的に管理状況が改善されるという夢をみる理事会は多いのですが、そのマンションの理事会の技量を超えた改善は、誰が助けてもできません。下手をするとえげつない系のコンサルに、「削減額比例型」のコミッション体系でゴリゴリやられて、コンサル費用だけ持ち逃げされるリスクもあります。第三者の起用は、理事会が一枚岩にまとまって物事を決めていけるようになってからが私のおすすめです。（お書きになっている会社が悪徳持ち逃げ系だと言っているわけではないので誤解なきよう）
特に１期目であれば、テーマは、理事会のガバナンスの確立や（早期に理事任期を２年にできるとその後の安定性がまるで違いますし、理事会や総会などのそのマンションなりのスタイルを確立せねばなりません）、共用部分の２年アフターサービス保証の売り主への指摘の２期終わりまでの完遂などがテーマになります。
１期の理事会のパワーは脆弱であることが普通ですから、”管理会社を敵扱い”しても得るものは少ない。別に管理会社のいうことをそのまま聞く必要はないですが、今回はどのコストをどのように積算したら１００万円なのかきっちり見積もりの詳細を管理会社に提出させるのが最初ではないでしょうか。どうみても、「不信感」さんにも勘違いがあるように思えてなりません。
疑心暗鬼な理事会が陥りやすいものに『合い見積もり３つもってこい病』と私が名前をつけている病気があるのですが、管理会社に向かって３つもってこい！と命令する変な理事会って実際にあるんです。残り２つを自前で確保できるだけの陣容を整えるまでは、相手の言い値で払うか、何もしないかしかないことになるので。
高いと文句をいうなら、その数的根拠は、管理会社に一切頼らずに自前で確保できるだけの力が理事会に必要です。
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
はるぶー様
お忙しい中ご返事頂きありがとうございます。
私の説明が足りない所が多く申し訳ありませんでした。
マンションの規模は80戸ちょい。
社宅の跡地に建てられたらマンションで社宅の既存樹が残されており、今回の剪定の対象は既存樹の8本、高さ12mです。
剪定の提案を受けたのは既存樹の樹液が目の前の他のマンションの駐車場の車に垂れてしまいクレームとなったのがきっかけです。
私は理事の一人で先日ポストに既存樹の剪定について一枚の紙が投函されており賛成、反対、その他の選択肢。賛成となった際は10月末に作業に入るとの記載。また合計金額は書いてありましたが見積もりはもちろん明細もありませんでした。
価格が高いのはもちろん明細も無く、作業日は既に押さえられているやり方に不信感を抱き、足元を見ているとも感じました。
仕事柄、職人の日当の単価はおおよそ分かっており8本の剪定の何十人入るの？と疑問になりネットで1本あたりの目安の単価を調べ、地元の林業の職人に連絡し改めて日当も聞きました。
（1日12000～14000円）
投函されていた用紙には反対にチェックし、ネットの植栽業者の単価を添付し、組合のポストに入れましたが反対が私だけだったら進んでしまう。
この様な状況の為ご相談のご連絡をした次第です。
立ち枯れについては前回の理事会の際に指摘し、無償でやるよう話しをしました。
（フロントマンはまだ2～3年目程の若い方であまり理解していない雰囲気もあり不安です…)
他の理事が真剣に調べて疑問を持ち、反対してくれる以外には一時停止すら出来ないものでしょうか。
一人出張って目立ちすぎて変な人扱いも困るなと。（妻や子供のコミュニティに影響を与えたくないのです。）
長々と申し訳ありません。
不信感様
＞地元の林業の職人に連絡し改めて日当も
この「日当」
どのように解釈されていますか？
わらわら（*^_^*）
あーめんどくさいロボット
その人間確認のせいで無数にくるロボットコメントを排除しないですんでまーす。
ざっくりいって、ないと１００倍ほどコメントがついて９９％がゴミになります。
ゴミ掃除してる時間でコメントにお答え書いたほうがお互いのためということでご了承ください。
雨の日には作業ができないとか、高所作業車は高くつくとか、いろいろありますし、本人が受け取る日当の１．５倍は最低でも払わないと会社がもちませんとかまぁそのあたりは・・・・上級編で、１期目の方にいうのは酷な気もします。きちんと細目まで積算の書いた見積もりがくるまでは、まずは管理会社の勝手工事は停めると、理事長がしっかりとした対応するのが最初でしょうねぇ。この手のはクレームが来て急にとかで慌てちゃうことが多いのですが、慌ててやっていいことは大抵ありません。今まで下手すると何十年もそのままだったはずですからねぇ。
＜私は実際に状況を見ているわけでもないので回答はあくまで
参考に。一切の責任はとれません＞
剪定ではなくて伐採だったわけですね。かつ保存樹であったと。
大きな保存樹であれば、そこに重機搬入がいるかどうかで値段も
変わってきますし、搬出・処理費用もアドオンされないと
いけませんから、単なる剪定とはお値段は違ってきます。
（特に大きな木ではずっと高くなります）
確かにお隣に樹液で迷惑をかけるというのは理由になるでしょうが、
保存樹の多くを伐採してしまうというのは総会が必須な気が
私はするのですが、
そのあたりはクリアされているのでしょうか？ 例としてこちら。
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa02.html
本数に応じて、うちのマンションであれば通常もしきは特別決議
を実施すると思います。総会を経ていればまぁ理事会責任とはなりに
くいのは確かですからね。
また大きな高木はそこから半径数メートルという緑化面積を
有していて、うちの場合だと屋上緑化を諸般の事情でとりやめたり
しているので、総合設計の適用条件に緑化率が入っていることもあって、
うかつに緑化面積を減らすと既存不適格マンションとなってしまう
ために大きな木の伐採は実際には困難です。
このあたり、自治体ルールに切ってしまって自治体の定める
ルールに抵触しないかも確認が必要な気がします。
お値段の妥当性の見積もりだけであれば、
管理会社と契約しなければいけないものではないので、
ご自分で何社か、近隣の植栽関連業者さんをあたってみるべきだ
とは思います。
切ってしまうと、もう元には戻せないものですので、
きちんとマンションの総意は確認したいですね。
越中島てふんどしのことですか
それにしても質問者さんの質問に関する情報が少な過ぎます
で
はるぶーがいろんなことを憶測しながら書くしかない
まあ
はるぶーが自己完結満足して書いているようだからとやかく言うこともない
わらわら（*^_^*）
おっしゃる通りで、これいくたでも”違法”というものでもないので、
相談としてはいつももう少し詳しく書いてくれたらなぁというのが
多いですね。
植栽についてはブログを書いたことがなかったので、まぁこの機会に
でお題としては悪くなかったと思います。
剪定ではなくて伐採だったようですね。
伐採は、うかつに理事会裁量でやると裁判になることの多い案件で、
存じ上げている例だけでいくつもありますから、まぁ総会通そうよが
基本な気はしますね。
伐採ではなく剪定です。
敷地外に出た枝や葉を剪定です。
紛らわしい文章でした….
植栽、ややこしいですね。
緑化率は引き渡し後は現実として行政のチェックは入っておらず何をしてもOKって怪しい情報もありました。
勉強する時間を作ります。
内容理解できました
裏方理事長10回目も１００万円は高過ぎと思います
が
ただ高さ12ｍというのは経験もありませんしおいそれとは言えません
完全に高所車をもってくる必要はあります
以前に５Ｆまで届く高所作業車をもってきたときは
たしか７万円／日くらい取られたと思います
近くに大学があってずいぶん高木があるのですが数も多いのですが年間でずいぶん高額な手入れ金額がかかるとは聞いたことがあります
ありがとう
わらわら（*^_^*）
保存樹で、越境ですから、お隣としてはせっかく相手も変わったし少し強面に出てみるかなぁというところなんではとか思うわけです。私もなんか隣に怒鳴り込まれた時に、そこ越境してますよね！とか交渉材料に使ったこともないではないので。
それで慌ててとかなにげに特急料金が入ってるよーな気もしますが、この手の隣地とのやりとりは多少無能で動きがとれませんってな感じを演出してのんびりやった方がお得ということもあるんですよね。
失礼錯覚していました。 うーむだとするといくらなんでも８本剪定するだけで１００万はないと思うんですよねぇ・
よほどアクセスが悪いとこで、高額の高所作業車をレンタルするとか・
緑化率などは、数年に一回、法令範囲から外れていないことを自己申告する義務がありますから、向こうからは
確かに調べにはこないですが、”もしばれたら” 故意にやっていれば責任は回避できないです。
。。。。ただ、実際には、高木の場合高さに応じてその中心からの決まった大きさの円で敷地内の分を計算するはず
（少なくとも東京都はそうです）なので、外に出てる枝を払ったくらいでは関係ないですね。
植栽は年間トータルで考えないといけません。 自主管理していたころ剪定で大失敗しました。
近所はお屋敷が多く、その方は、植栽業者にまとまった金額を渡し、植栽管理を依頼するそうです。
業者は、指示されることなく、自身の判断で、剪定、施肥、除草等を行います。
最初は同じようにしていたのですが、見た目に植栽管理費が高くなったため、その都度、依頼するようなり、一貫性のない植栽管理になりました。 業務に自信のある植栽業者なら、何も言わなくても、仕事に自信を持ち、恥をかかないよう仕事をします。 その点、管理会社にはノウハウがありませんから、鞘を取って丸投げになります。 これでは植栽管理はできません。 餅は餅屋です。
皆様
貴重なアドバイスありがとうございました！
フロントマンから先ほど電話を頂き、私以外賛成の為、決定しました。
見積もり内容を聞きましたが、作業に何人入るのか、高所作業車が入るのか、内容は分からないと言われました。
凄い業界ですねww
保存樹ですからね。お隣からみると、ちょっと弱そうな相手になったので
クレームねじこんでみれば・・・は成功ということになりますね。
まぁ・・・しょうがないですよ。理事会は正しい施策ではなく多数を得られる施策を
選ぶ場ですから。 法人でなければ、最後には管理者の理事長経由で契約がなされますから
理事長になる以外に停める方法はありません。
保存樹
↓
既存樹
ですよ
わらわら（*^_^*）
コメントのほうでも修正できますが、せっかくの御指摘なのでそのままにしておきましょう。
お隣の理事会が弱そうなら、とりあえず越境は指摘してみるとか、私にも参考になりました。