★マンション購入をご検討中の方へ★ このブログでは、マンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンションについての疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介するものです・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
（尚、ブログ内では原則として調査物件の紹介は行わない主義ですので、ご希望の方にはパーソナルサービスとして個別物件の★マンション評価レポート（20～40ページの精緻なもの）★ を差し上げるようにしております。お気軽にご利用ください）
今日は、マンションの「みてくれ」の問題についてお話ししようと思います。
●外観と玄関のカン
マンションの価値を決める要素はいくつもありますが、「建物の存在感」という視点を落としてしまう人は少なくないようです。存在感とは、「威風堂々」とか「風格がある」、「超高層である」「個性的なデザインである」、「ひときわ異彩を放つ」、といったことで、主としてマンション全体の高さや規模、形状、デザイン、すなわち、どんな外観になっているか、その差別感にかかる問題です。
差別感を別の言い方で表わすと、大きく見える・目立つということになるわけですが、では小規模なマンションはみんな存在感に乏しく物件価値は低いということになってしまうのでしょうか？
これは相対的な問題なので、「そうとは限らない」のです。一戸建ての立ち並ぶ街なら、5階建で30戸足らずのマンションであっても存在感の高いマンションはありますし、角地に立っていたりすれば大きく見えて来るものです。
反対に、タワーマンションが林立するような場所では10階建てのマンションは目立たず、貧相に見えてしまうこともあるのです。現時点で日本一高いビルは大阪の「阿倍野ハルカス」だそうですが、マンションでは西新宿の「ザ・パークハウス西新宿タワー60」です。これらは、日本一の称号を狙ったわけで、作り手は「誇り」をかけて日本一に挑むのでしょう。もちろん、マンション居住者は「誇り高く」思うことでしょう。
「ランドマーク」になるようなマンション、圧倒的なスケールを誇るマンション、傘なしで駅とつながるマンション、説明がしやすい位置にあるマンションや三角形のマンション、ティアラを被ったようなマンションといったふうに、目立つマンションがいいのです。
（美術館のような「麻布霞町パークマンション」の外観）
（小型マンションだが美しく上質感があるフォレストテラス松濤）
しかし、あれもこれも条件を満たし、買い手を満足させるものはないものです。500戸、1000戸と大規模なマンション、あるいは30階・40階のタワーマンションが好きでない人もあります。その結果、行きついたマンションが小規模であれば、存在感に乏しく価値評価も低くなる可能性が高いでしょう。
そ小規模マンションの場合は、両隣がどのようになっているかに目を向けましょう。角地にあれば、きっと目立つ存在になってくれるでしょう。両隣が既存のマンションや雑居ビルであれば、外壁のデザインを少し凝ったくらいでは街並みに埋没してしまい、存在感は薄らぐことでしょう。ワンフロアに3戸しかなくて15階建てならば頼りなさそうなプロポーションに見ええることでしょう。
角地は、一面が15メートルしかなくても、もう一面が10メートルあれば、トータルで25メートルに見えます。形状にもよりますが、実際の大きさの2倍にも3倍にも見えて来るのです。
三方道路、四方道路というマンションもたまに見かけます。公園や学校のグランドに面していたりすれば、それだけで存在感の高い建物である場合が多いのです。
「マンション購入は、1住戸だけを見てはいけない。買うのはマンション全体を買うのです」、もっと言えば、「マンションは街ぐるみ買うことでもあるのです」・・・これは筆者がいろいろな場面で主張していることです。
通俗的な言い方ですが、「格好の良いマンション」、「人気のある駅・街」が望ましいのです。後者はともかく、前者について言えば、高々14階建てのマンションが並ぶ街に30階建てのマンション、30階建てが普通のマンション街の中に50階建てのマンション、ゲートがあって門番がいるマンション、周囲をぐるりと緑のフェンスで囲まれ、中が見えそうで見えないマンションなど、となりましょう。
（パークコート赤坂 ザ・タワーのゲート部分）
格好の良さは、外観の一部であるエントランスの豪華さや格調の高さなども対象です。エントランスは内外を指します。重厚で大きな木製ドアがホールやロビーを隠し、居住者以外の侵入を拒絶しているかのようなマンション、長く曲がりくねったアプローチの先に玄関があるマンション、ドアを開けるとそこは高級ホテルのロビーのようなふかふかした絨毯張りのロビーが待っているマンション、天井が5メートル以上の高さになっていて、豪華なシャンデリアが下がっている、置いてあるソファは高級そうな、それでいて品がある、テーブルは大理石、有名作家によるオブジェなど・・・
●共用空間のカン
共用部は「共用の空間」と言えます。エントランスやホール、ロビー以外にも共用の空間があります。共用の廊下、オーナーズラウンジやパーティルーム、ゲストルーム、ビューラウンジなどの共用施設の存在も無視できません。これらは、使わないから無駄だとか、管理費や修繕費など余計な費用がかかるから要らないといった声があるのも事実ですが、あると便利でもあり、使い方次第で価値ある施設も少なくないのです。
（パークコート千代田冨士見ザ・タワーのエントランスホール）
（画像出典：三井不動産リアルティ）
●管理のカン
最後は「管理」です。マンションは「日常管理・メンテナンス」次第で資産価値を左右してしまう重要な問題です。本ブログでは過去に何度も書いてきたことなので、今日は説明を簡略に留めますが、「管理が重要」であることを実感として意識している人はどのくらいあるのでしょうか？初めてマンションを購入する人は、説明を聞いてもピンとこないことかもしれません。。大規模修繕の前に購入し、大規模修繕の実施過程（着手の決議から工事完了まで）を自分の目で見ること（初回は12年～15年）で実感できるでしょうか？
ともあれ、管理とは「劣化を防止または遅らせて奇麗に保つ・不具合なく快適な状態を保つ」ことを指します。掃除だけなら、どこのマンションも大差なく実施することができましょうし、管理規約の順守という側面も、管理人が番人として機能すれば、どこのマンションも実行可能でしょう。
肝心なのは、経年劣化をどう遅らせるか、さらには回復させるかです。その方法を検討するとき壁として浮かび上がるのは予算です。初回（12年～15年）は、それまでの積立金によって問題なく実行できるようですから、12年目以降、20年くらいまでは資産価値に大きな影響は与えないはずです。
問題はそこからです。24年目以降に第2回の大規模修繕の時期がやって来ます。潤沢な資金があるかどうか、ないために必要最小限に修繕箇所をとどめてしまうことにならないかどうか、ここは「古ぼけたマンション」の印象を残したままにするか、古さを感じさせない美しいマンションに蘇るかどうかの問題にかかわります。
もちろん、建物には古くなって味が出るものもあるので、何もかもリニューアルすべきと言っているわけではありませんが、管理（メンテナンス）は資産価値を維持していくうえで重要な課題になっているのです。
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書き出すときりがないのでこの辺でやめますが、間取りと設備にばかり気を取られず、外観・玄関・共用部の形と質感、広さと天井高、内廊下の幅と天井高、壁と絨毯の素材など、「玄関・外観・共用空間」の3つのカン、そして管理体制など4つ目のカンに目を向けるようにしましょう。これも、マンション選びのひとつの視点です。
・・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。
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