その１の続きです。なぜか昨日からスムログブロガーのブログアップが急に沢山。「諸般の事情」でスムログを緊急にアップしないといけないわけは最後に。
積立金を均等割で移行する最大のメリットは、総会などでの説明が「最も簡単」とだということ。一方で、その難しさは、いろいろ下準備をしておかないと「総会が炎上しやすい」「均等割への移行には適した時機がある」という点にあります。
なんか相反するようですけど、お城を攻めるには外堀を埋めて、次は内堀を埋めてとか順序がありますよね。きちんと事前準備を年単位でこなしておけば、実は積立金の値上げは均等割移行が一番簡単だと思っています。
漸増式なら、ずっと先までの値上げを一括決議で
もともと販売時に「理事会が決めることだけど」と断って参考データとして初期設定する積立金の根拠になっている計画はその殆どが漸増式です（例外は野村のオハナシリーズくらいではないかな）。最初安くてだんだんおんぶお化けのように負担がきつくなる。問題なのは普通は値上げするときに”その都度”値上げを承認する総会決議がいること。均等割移行な1回値上げすれば、後は理事会は予定通りか修繕計画の確認しているだけでよいわけですが、よく設定される５年ごとの積立金改定は、”値上げ”ですから通すのは至難です。そこで必ず訊かれるのは
１．なぜこの年次に
２．この値上げ率であげるのか
という質問がくるためです。
例え販売時の当初予定通りの値上げでも、やれきちんと検討したのかとかもっとなんとかならないのかとか紛糾します。理事会が「値上げ系」の議案にかける政治的コストは莫大なので、その期に他のことがちゃんとできなくなる可能性が高い。
実は、１も２もきちんと理由を説明できる人などいるわけはない。もともとどう漸増させていくべきかの基準となる考え方など存在しえないからです。
で・・・しばしば起こることですが、該当する期の理事会がでは検討してくださいで、思考停止して翌年送りにしちゃう。もう１年じっくり検討が必要（実はなにもしてない）で翌年送りにして逃げるのはありがちです。「２年前に初回の積立金値上げがある予定だったのですが・・・」なんて愚痴を聞いたこともあります。悪いけどもうスラムへまっしぐら。
最初安いときには賛成されるが、年数がたったときには反対するというのは本当はいけないわけですが、20年後に3-4倍ですというのを私は可決できる気がしない。年金生活者から月に３万もとるのかっ！！・・・にあなた若いときには１万しか払ってなかったしといってもまぁ20年前の議論なんて皆きれいに忘れているものです。
今楽をするかわりに、20年後に理事をする人を苦労させる設定は私は間違いだと思うので、どうしても漸増でやるなら最低でもずーっと数十年先までの自動値上げの一括決議をとるべき。
これは規約をそう作れば可能でそのように初期設定されているタワーの例をみたこともあります：6/11/16… の徴収表がずらっとついていて年次で自動きりかえなので総会が不要。
重要：漸増案でいくなら、将来にわたる値上げ分を一括して事前総会決議する
予定通りにいかないのに弱い漸増案
ただ完全に長期修繕計画通りに工事費が必要になってくるとは限りません。予定通りにいかない場合の対応方針まで考えてないといけないんですよね。たいていの漸増式は12期めの工事を”ぎりぎり”で超えるように最初の積立金を安く設定しています。とくに本体価格の上がった最近のタワーは本体価格にアドオンして売っちゃえばランニングは安くみせやすいねで、高くなったのに対応して「ローンがたっぷり組める」ように、積立準備金が70-100月分とか最初に徴収している例が増えてきた。この場合毎月はほんのちょっとの積立金でも、まぁ12期くらいの「初回の大規模修繕工事だけ」は実施できます。
その後で貯金０円で途方に暮れるわけ。
下の図は、うちで実際に総会で説明に使ったものを簡略化したもの。
12年目にぎりぎりで足りるようにのんびり積み立てていたら・・・
① 地震で途中で修理に予定外にとりくずして
② 消費税率が上がって
③ ついでに長期修繕計画を精査しなおしたらこれもかなり上がった
というトリプルパンチを同時にくらった例で、まさに全てが同時にうちのマンションで実際に起こったことです。
予定通りにいけば、6期目から20%値上げするだけで”ぎりぎり”12期の工事ができるはずが同じ年次に工事をするには例え漸増案でも50%値上げするしかなくなりました。
例えば消費税が5%アップになるから、5%アップでいけるでしょうと錯覚されがちなんですが殆どの工事は消費税が上がった後で発注されるのに、6年間5%のつもりで集めてきたのが積立不足なので、残りの6年でキャッチアップするには、残りの半分の期間は消費税率の増税率の２倍の値上げをしないといけません。これは他の要因にも全部起こりますからずれて気まずくなった分は全部短期間で取り返すしかなくて”爆上げ”になるわけ。この爆あげになる理由がなかなか理解してもらえないので作った図です。
この手の”予定からずれる”というのは無数に原因があって起こります。最近では工事単価が高騰しているのが典型でしょうか。
”漸増案”は”値上げ時期をどう遅らせ” ”その回の値上げ率をどう決めるか” に誰もが納得できる理由つけをすることが不可能です。なので当初予定からなにかでずれたときにとても弱いものです。
重要：漸増案は”予定通りにいかない”場合の組み替えに極端に弱い
骨太な値上げ幅論理をたてやすい均等割り
均等割りは、通すときの総会はとても大変です。ただしそこで説明するときの論理はとても骨太で、理事は胸をはって話すことができます。値上げすべきは”今”で値上げ幅を決める理由があるから。１．将来の不安の払拭が主目的なんですから時期ははやいほどよくて
２．積立金の単価設定は今もっているお金と、今後必要になる工事予定のその年次までの積算の棒グラフをみて”えいやっ！”と一度も破産しないように直線を引くだけですからどうしてこの数字なの？というのに対する回答は明確です。
３．そして、地震が起ころうと、消費税率があがろうと、工事単価があがろうと、どんな場合でも、予定の組み直しは、また直線を引くだけ。”この考え方”を事前に総会で通してあるわけですから、組み換えもまた容易でしょう。
重要： 均等割は、１回だけすごく総会で苦労するけど、その総会ですら値上げの論理が骨太で抗いがたいものになります。「予定通りにいかない」場合に組み替えの論理も一意的で圧倒的に強い。
ただし均等割りへの移行には適した時期というのがあります。早すぎるとうまくいかないし、遅すぎると手遅れになります。私のおすすめは４－５期目。うちは４期でした。理由はこの次の回に。 まだ続きます。
なおこのブログのその１はこちら
なぜ久々に今日このブログ続編が・・・？？
スムログで忘年会が直近に予定されています。私は前回をお休みしたのですが、滅多にブログを書かない人が、運営会社の人に書いてくださいよ！とか激ツメされていたとかで、今回の忘年会では、ブログ書いてないと、ムシロに正座説とか、”画面に映す価値なし”とかでブロガーランキングから消去されるのではないか説とかまことしやかな噂がブロガー間で飛び交っていました。 そんな・・・お正月の番組みたいな・・・とか思うのですが、絶対みんなが書きまくっている理由はこれ。相乗りして上に乗っけることにしました。これで忘年会に参加可能・・・な筈。本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。
ムシロに正座説
これで忘年会に参加可能・・・
読者がつかなければ一点もない
というルールはいかが
内容読まずにいきなりここのきたのは裏方の異常か
わらわら（*^_^*）
私はロボットではありません
内容読んだよ
うんうん
均等割り
法律で規定すべき
わらわら（*^_^*）
私はロボットではありません