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アルファグランデ千桜タワー【モデルルーム訪問】記事更新しました！！

今回はスムログ内にてモデルルーム訪問記事を更新いたします！

見学したマンションはアルファグランデ千桜タワーです！

［物件概要］

事業主：スターツコーポレーション
売主：スターツデベロップメント　安田不動産
施工：スターツCAM・大成建設共同企業体
価格：未定　５６．１４m²〜１１０．５１m²※トランクルーム面積含む
総戸数：２７６戸（事業協力者住戸２７戸、非分譲住戸６５戸含む）
規模：地上２５階建
交通：
都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩１分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩４分
ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩５分
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩５分
ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩５分

所在地：東京都千代田区神田東松下町２２番地外
入居予定：平成３０年７月下旬(予定)

・借地権の種類／一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
・存続期間／２０８８年５月３０日まで※期間満了時に更地に復元して返還
・借地権の譲渡・転貸／可。ただし借地権設定者への事前通知が必要。

岩本町駅から徒歩１分のタワーマンションという希少性のあるものですがその他にも注目ポイントがあり業界ではこのマンションの名を知らない人がいないくらい有名なマンションです。その他の注目ポイントとは千代田区が主導しており、比較的買いやすい価格で供給することを前提のプロジェクトです。そのため入札ではなくコンペ方式にするなど利益よりもいかに千代田区が求めるコンセプトに合っているかが選考基準となっていたことでしょう。これはシティタワー品川という奇跡的なマンションとほとんと同じで大抽選会になるのでは？という話でした。しかし、蓋を開けてみると投資的観点から見るとけしてお得感はなく、投資家がこぞって買うほどの価格ではありませんでした。しかし、それでよかったのだと思います。シティタワー品川は不動産業界人、投資家ばかりが購入し、転売禁止期間が終わった後は賃貸に流出、たっぷり利益を乗せて売却と金融商品と化してしまいました。今回のアルファグランデ千桜タワーに関しては住むという観点からはお得、しかし投資的観点からは微妙という絶妙な価格設定になったため末永く住んでくれる人が検討者の主な層と思われますから千代田区としては良い方向に進んでいるものと思われます。


岩本町駅は名前は違うものの秋葉原駅に隣接しています。ただ、秋葉原駅の電気街に詳しい人ほど現地を見たときに『秋葉原？』と思うはずです。あくまで岩本町というイメージを持っていないと『なんか違う』となってしまいます。これは同マンションの立地がダメという話ではなく、秋葉原駅徒歩圏なのに秋葉原感がないのが魅力の一つだということです。

マンションポエム

『かしこい時間と暮らす、輝く』

ここに住めば首都圏のすべてを自由に使いこなせると言っても過言ではありません。どこかへ出かけるときに、また帰宅するときに一番めんどくさいことって電車の乗り換えだったりしませんか？ここに住めば乗り換えなしで首都圏の多くの場所に行くことができます。また、都心だから物価が高いかというとそんなことはなく、近郊郊外でライバル店がないような地域に比べると食品、日用品などもお安い価格で購入できます。唯一ないものは大きなショッピングセンターやホームセンターくらいでしょうか。

シアター映像は短いながらも言いたいことが伝わってきてよかったですね。ここに暮らせば心のゆとりができ幸せになれるということです。


千代田区との一体複合開発ですから同マンションだけでなく、商業施設、オフィス、生活支援施設、区営住宅が併設されます。敷地内にはミニスーパーのまいばすけっとがテナントとして入る予定ですから自炊派の人にはとくに重宝されることでしょう。


分譲は８階以上となり７階までの住戸はスターツが所有して賃貸に出すそうです。セキュリティ面で驚いたのは２４時間有人管理ではないことです。日勤で管理人はもちろんコンシェルジュも設置するものの、秋葉原駅前と違い静かな場所であり夜間の警備員は雇わずに管理費を下げる方針にしたそうです。

価格についてはすでに価格表がネットに出回っていますが一部こちらでも記載しておきます。内には価格表の写真を合わせてｕｐしているので鳥かごを見たい方はそちらをご覧ください。


６５Ａ　６４．７２㎡　東・北向き角住戸　２ＬＤＫ＋Ｓ

８階～１３階　　５８００万円台～６０００万円台　＠２９５～＠３０６
１４階～１９階　６３００万円台～６５００万円台　＠３２１～＠３３１
２０階～２４階　６５００万円台～６８００万円台　＠３３１～＠３４６

目の前が同マンションのタワーパーキングで眺望が変わる中層階で価格が大きく変わります。

７０Ｂ　７１．９２㎡　西・北向き角住戸　３ＬＤＫ

８階～１３階　　６６００万円台～７０００万円台　＠３０２～＠３２１
１４階～１９階　７０００万円台～７２００万円台　＠３２１～＠３３０
２１階～２４階　７３００万円台～７５００万円台　＠３３４～＠３４４

５５Ｆ　５６．１６㎡　西向き　中住戸　２ＬＤＫ


１３階～１９階　５７００万円台～５９００万円台　＠３３５～＠３４７
２０階～２４階　５９００万円台～６２００万円台　＠３４７～＠３６４

８０Ｇ　７８．９７㎡　南・西向き角住戸　３ＬＤＫ

８階～１０階　　８５００万円台～８６００万円台　＠３５５～＠３５９
１６階～１９階　８８００万円台～８９００万円台　＠３６８～＠３７２
２１階～２４階　９０００万円台～９２００万円台　＠３７６～＠３８４

７０Ｉ　６８．４５㎡　南向き　中住戸　３ＬＤＫ

８階～１１階　　７３００万円台～７５００万円台　＠３５２～＠３６２
１４階～１９階　７６００万円台～７８００万円台　＠３６７～＠３７６
２０階～２４階　７８００万円台～８１００万円台　＠３７６～＠３９１

５５Ｋ　５６．１４㎡　東向き　中住戸　２ＬＤＫ

９階～１２階　　５１００万円台～５２００万円台　＠３００～＠３０５
１３階～１９階　５２００万円台～５８００万円台　＠３０５～＠３４１
２０階～２４階　５８００万円台～６１００万円台　＠３４１～＠３５８

東向きは１９階程度で区営住宅が抜けてくるため価格差が大きくなります。

全体的な坪単価としては＠３５０程度となりそうでしょうか。１００万円単位の予定価格ですので参考までにしていただき、詳しくはモデルルームにてご確認ください。最上階についてはプレミアム住戸となります。

管理費と修繕積立金、地代などを７１．９２㎡のお部屋を例に記載しておきます。

管理費　１９５６０円
修繕積立金　９３６０円
解体積立金　３０００円
地代　２１２２０円
インターネット使用料　１３２０円

合計５４４６０円

解体保証金というのがあり購入時に一括で支払うのですが、修繕積立基金と同じで戻ってくるお金ではありません。あくまで最初に多めに解体準備金を支払うという考えです。同広さの場合は１０７８８００円です。そのためフルローンで買う方は諸費用だけで相当な金額になりますね。

駐車場台数 ７６台（バリアフリー対応型） ３８５００円・４４０００円

駐輪場台数 ２２７台 　２００円・３００円・５００円

バイク置場台数 ２台 　２０００円

いずれも月額、予定。

仕様、構造についてはタワーマンションとしては普通以上でこれで『う～ん』と思うなら相当目が肥えた人です。

・ディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・保温浴槽
・床暖房
・トイレ手洗いカウンター
・トランクルーム(各部屋の近く)
・免震
・天井高　約２５００ｍｍ　最上階は約２６００ｍｍ
・二重床、二重天井
・床スラブ厚　約３００ｍｍ
・複層ガラス
・レンタサイクル
・各階ごみ置き場
・内廊下
・エレベーターセキュリティ(自身の階しかボタンが押せない)

【総評】

住むという観点で考えると文句なしです。定期借地権のため現在の市況で考えるとけして高い価格ではありませんし、利便性を買うと考えればお得感すらあります。ただ問題点は一つ、そもそも抽選に当たるのか？ということです。マンマニ読者様の中でも『抽選に外れました・・・』という声が多数届いています。横浜ＭＩＤベースタワーレジデンス、パークタワー新川崎は代表的な例です。ただ、庶民が買えるマンションではありません。あくまでも千代田区レベルでの庶民が買えるマンションです。

最後に２０分といいながらも１０分しか時間を設けてくれなかった商談の席で聞けた内容を記載いたします。

マンマニ『倍率はどのくらいになりそうですか？』
営業さん『３人家族が住めるような広い部屋は倍率が付きます。ただ、２ＬＤＫの中層以上に関しては倍率が付かないかもしれません。理由としては投資の方が買わない価格になったからです。』

マンマニ『千代田区民歴は関係ないとのことですが、申し込み直前に千代田区民になってもいいわけですよね？』
営業さん『はい。調べることはいたしません。そのためだけに住民票を移す方も正直いるでしょう。』

マンマニ『なんで私は予約制の事前案内会からはじかれたのですか？』
営業さん『ブログやマンションコミュニティでかなり安く販売されると書いた方がおり当初の問い合わせ予想を大幅に超えてこのような駆け足での案内となってしまいました。正直営業の人数が足りず、モデルルームの規模も小さすぎました。大変申し訳ございません。マンションコミュニティに価格表がｕｐされたおかげで来場はだいぶ減りましたがとても案内しきれません。』

いや、犯人自分なんでこちらこそ申し訳ございません・・・・。

マンマニ『当初の予定よりも大幅に価格を上げたのはなぜですか？千代田区とスターツ(コンペに参加した企業)の約束では＠３００は大きく切るはずなのですが』
営業さん『私は販売代理の人間ですからあくまでも聞いた話、一部推測として聞いてください。スターツは当初からこの価格でいくと決めていたそうです。ただ、あくまで推測としては＠３００を大きく切る価格で出すと永住する人が少なくなると判断したスターツが千代田区を説得したのではないでしょうか？私たちとしても千代田区に長く住んでほしいと考えております。』

知っていても本当のことは言えないですよね。ただ、営業さんの最後の言葉は本物でしょう。千代田区に長く住んでほしい・・・そうですよね。金儲けの人達のマンションになってほしくないというのは本音でしょう。マンマニはこれで良かったんだと思っています。

こちらのマンション、購入条件があったり一部転売、賃貸禁止など複雑な販売方法です。詳しくはモデルルームにてご確認ください。

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