年末年始から調査()に勤しんでいたらその後いろいろあり(略)、すっかりごぶさたの本年初記事です。
調査()の一環で久しぶりにラスベガスにも立ち寄ったので、書きはじめはまた高浜橋シリーズと関連付け、マンション内コンビニ運営について事例に基づき考察してみます。
高浜橋北詰を、ラスベガスの中心地フォーコーナー(ザ・ストリップと フラミンゴ通りの交差点)に見立る話をしましたが、南東(バリーズ、パリス方面)からスタートです。
ベラージオから見たパリス方面。
フォーコーナー南東方面
事例1.パークタワー品川ベイワード
対応する高浜橋の南東にはパークタワー品川ベイワードがそびえています。先日、モモレジさんもとりあげていましたが物件概要は次のとおり。所在地：港区港南3-5-10
交通： JR品川駅徒歩12分
総階数：地上32階
総戸数：325戸
構造：RC
築年月：2005年11月
施工：三井住友建設
売主：三井不動産 室町クリエイト
運河サイドより
建物はスタイリッシュで、2006年のグッドデザイン賞も受賞しています。ジョギングでいつも前を走っており、もっと紹介したいののですが本題に(笑)。
運河側から反対に回ると、1Fに「まほうの保育園」があります。送迎サービスもあり、実際に近隣を巡回しているのをみかけます。
まほうの保育園
実は、最初この場所は、コンビニチェーンのam/pmでした(ファミマに統合される前ですね)。詳細な経緯は把握していませんが、もともと専有部だったので撤退し、よりビジネス性のある保育園になったようです。近隣には、品川駅からの途中、本物件まで徒歩5分もかからないシティタワー品川の1Fに24時間営業のマルエツプチがあるので、普段の生活で大きく困ることはないと思います。(本エントリでは考察の範囲をコンビニに限定していますが、港南タワーはこのマルエツプチに加え、２千戸以上を要するワールドシティタワーズに通常のマルエツがあります)
品川駅からの動線上、本物件の周囲に住宅はまだ少ないので、325戸ではコンビニの維持が厳しかったと想像します。いっぽう、当時の港区は保育園の待機率が全国ワーストレベルだったため、まほうの保育園ができてうれしくなった方も確実にいるでしょうね。
事例2.キャピタルマークタワー
東急不動産主幹によるJVの889戸規模タワーですが、この調子で物件について書き出すときりがないのでまたの機会に(笑)。こちらは当初、「アスク」(名前が同じ保育園グループあり)のミニショップが入っていました。見覚えがあると思った方はさすがです。はるぶーさん伝説の全13回にわたる一大長編シリーズですね(スムログ外ですが)。
ミニショップの廃止 -まとめ
本物件も、なにかと問題のあると聞いているお仕着せミニショップを追い出したパターンです。はるぶーさんのパターンと異なるのは、跡地を自販機コーナーにする案があったそうですが、総会で否決となり、新理事会がセブンイレブンを誘致した点ですね。
セブン-イレブン Ｉｉｎｇキャピタルマークタワー店
場所は2Fのコンシェルジュデスク裏で外部から入れないところですが、まだお店は存続しているようなので、千世帯程度の規模であればコンビニとして成り立つのでしょうか。
本物件には最初から認証保育園(ポピンズ)がある点も、パークタワー品川ベイワードの事例とあわせると興味深いです。
はるぶーさんの記事を読むと、マンション出てすぐにコンビニがあるとのことですが、本物件は大通りから少し引っ込んでおり、さらに信号を渡らないとコンビニがないのは大きそうです。
事例3.芝浦アイランド ケープタワー
ケープタワーについては、以前BBQネタでとりあげました。
記事にも書いたとおり、ナチュローが入っています。
マンション内1Fにナチュラルローソンもあるので足りないものがあっても大丈夫なのも素晴らしいですね。
ケープのナチュローは、本記事で唯一入居時からずっと運営されているマンション内コンビニで、学ぶところが多そうです。規模が通常コンビニ並みに大きいだけでなく、ナチュローらしくこだわりの品ぞろえも素晴らしいのですが、加えて24時間営業でトライスターの中央に近い1Fにあり、動線もよいですね。
また、cape(岬)の名前どおり、芝浦アイランドの南端に位置し、付近に競合する店舗がないのもポイントでしょうか。駅から普通に帰るとグローヴタワーの横を通りますが、動線から離れてその向かいにあるピーコックストアくらいしか近隣の競合はありません。帰宅途中の買い物はピーコック、コンビニ用途はナチュロー、と棲み分けができているのでしょうね。
流れで保育園事情も書いておきますと、芝浦アイランド内にはグローヴの向かいに幼保一体型の認定こども園「芝浦アイランドこども園」と、ピーコックストアが入っているエアテラス内に認証保育園「アンジェリカ芝浦園」があります。
事例4.芝浦アイランド グローヴタワー
グローヴタワーも、同じくBBQネタでとりあげました。
芝浦アイランドは官公民一体開発のためか、ケープと同じく最初はナチュローが入っていましたが、撤退してしまいました。
こちらも住民専用なのに場所が3Fで、駅からもっとも近いエントランスにあるコンシェルジュデスクは2Fなので、動線が悪いのが一点。また、ケープの項で書いたように、ピーコックストアがグローヴのすぐ向かい(信号は越えますが)にあるので、利用者が限られたと思われます。ピーコックストアは、ナチュロー閉店後だったと思いますが24時間営業になったので、こちらに集約されたイメージでしょうか。
こちらも専有部だったパターンで、しばらく活用されていなかったものの、昨年売り出されたと話題になっていましたが、マンコミュを見る限り組合が動いて対応したようですね。
まとめ
高浜橋付近の分譲タワー４つ(ベイシティタワーは共用部自体ほとんどないのでコンビニの可能性なし)を見てみましたが、あらためてマンション内コンビニ運営の難しさを感じました。撤退が2、維持1、ミニショップ→コンビニ1と、事例数は少なくても周辺の状況を反映していますね。当然ながら組合の動きもマンションごとに異なるいっぽう、保育園事情なども垣間見えるのが興味深いです。また、別の切り口も考えてみたくなりました(ネタください)。
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