★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
新築マンションの価格は「メーカー希望小売価格のようなもの」と書いたことがあります。
相場から逸脱していても、この価格で売らなければ赤字になるからと、利益の出る価格を定価として売り出す。買い手は新築だから値引きには応じないものと最初から交渉権利を放棄し、売主の言い値で買う。「高いなあ」と感じながらも。
これが新築マンション市場の実態です。
高いと感じながらも買う心理はどこから生まれるのでしょうか？
売り方の魔法（販売戦略・戦術）にまんまと乗せられ、素晴らしいと感じる。一目惚れしてしまう。痘痕も笑窪（あばたもえくぼ）状態に陥るからです。
つまり、価値を分析することができないのです。言葉は悪いですが、売り手の仕掛けた罠に、ものの見事にはまったということになるのです。
契約を完了したとき、若しくは手付金を払った後で我を取り戻す人も多いのです。「これでよかったのか、もしかしてとんでもない過ちを犯したのではないか」と振り返り、慌てて他の物件を見学したり、ネットの評判を調べたりします。筆者が提供する「将来価格の予測サービス」を申し込みしてくる人も少なくありません。
これは誰でも陥る可能性があるのです。筆者のレポートを読んで、結果的に胸をなでおろす人もあれば、やっぱりそうかと愕然とし、解約するかしないかと悩んで相談してくる人も少なくありません。
筆者は、マンション評価レポートの末尾に必ず次の文言を加えることにしています。
本レポートは主として「資産価値」の観点から評価したものです。結果は既述の通りで、満足すべき内容ではなかったかもしれません。しかし、そもそも理想的な物件は皆無と言ってもよいほどです。仮に理想に近い物件があったとしても、価格が予算を大幅に超えるものであったりするのが普通です。
従って、どこかを妥協して選択することにならざるを得ないのです。ときには、場所・広さ・間取り・階数など根本的に条件を見直すことも必要です。
マンションには、「経済的価値」と「使用（利用）価値」の二つの側面があると考えられます。後者は、個人の価値観や家族の事情などによって幅があるもの、その大きさは他人には測り知れないものがありましょう。仮に「経済的な損失」を被ったとしても、使用価値が高いことで大きな「精神的利益」を得て余りあるという場合があります。
価格が高いというだけなら、心の整理をすればいいのです。ところが、解約まで考える人は「物件に欠点がある。それに気づかず買ってしまった後悔」をしている人です。
どのような欠点かというと、天井が低い（下がり天井が目立つ）、あると思い込んでいた設備が実はオプションだった、バルコニーの先に障害物ができると知った、何度か足を運ぶうちに環境の悪さに気付いた、などです。
「このくらいの欠点なら自分は見落とさないさ」と思っている人も多いことでしょう。しかし、そのような見る目を持った人でも、マーケットという見えないものに対しては、あまり自信がないようで、筆者に届くメールの中には誤った判断が少なくありません。
「割安な部屋と思う」とか、「適正な価格だと思う」、「希少価値が高い」といったものですが、多くは思い込みなのです。
ともあれ、筆者はご要望に応じて客観的で冷徹な当該マンションの判定を「評価レポート」にしてお渡ししています。新築中古を問わず、また築10年マンションも築40年マンションも筆者なりの手法で評価し、ご注文によっては購入から10年後、15年後の予測価格もレポートとして提供しています。
レポート作成が筆者のルーティンワークですが、その作業をこれまで3000回以上して来ましたが、毎日の作業を通じて最近最も強く思うこと、それは「新築マンションへの失望感」です。平たく言えば「ろくなものがない」です。
新築マンションの企画・設計に長く携わって来た経験から、マンション作りの苦労はいやというほど分かるだけに、失望を味わう理由もよく知っているつもりです。
だからこそ言いたいのです。
- 大手ブランドマンションでもブランドにふさわしい内容かは疑問
- 欠点を隠す売り方がまかり通っている
- 高くても納得できるプランならいいが、そうなっていない
- 居住性の良くない地下や半地下住戸を作ってしまう
- コストダウンのための設計・施工マンションが横行している
- 中古マンションの方に良いものが多い。新築にこだわるな！
- 中古が新築と変わらないほど高いのは、それだけ新築より条件・価値が上だからだ
「高くても納得できるマンション」と「高いのに何だこれはと疑問に思うマンション」の分岐点は、一般の買い手さんから見ると内装の良し悪しにあるようです。
デベロッパーは、見た目の良さを大事にしているので、モデルルームを見る限り一定水準のグレード・スペックを保とうとしますが、「もっと良いものを期待して見に行ったが、普通だった」という声が多いのが現実です。特別なスペックは「最上階のプレミアム住戸だけ」というマンションも多いのが実態です。
コストダウンのために最後の最後の段階でプランの見直しを迫られ、仕方なくスペックを下げる作り手の事情は理解できます。買い手の立場でも、許容範囲のことと言えるものもあります。後付けできないディスポーザーや複層ガラスなどは必須ですが、他はリフォームで好みに変えることができるからです。
筆者が失望するのは、後から変えようがない設計があまりにも多いことです。
アルコーブのない玄関、エアコンの室外機の置き方に工夫がない、つまらない間取り、直床の構造、梁下寸法の低さ、魅力に欠ける1階・地階住戸、歩くのが怖い外廊下の手すり、共用施設が何もない、植栽が足りない外部空間などが代表的です。
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価格は同じでも、実質価値の高い中古を最近は勧めることが多いのです。実質価値が高い中古は価格も高いのです。仲介手数料を払い、リフォーム代をかけると新築と変わらない価格です。それでも価値があるなら中古もいいではありませんか。
そう語りかけることが日常茶飯事のようですらあります。昨日も優良な中古を選択しようとしている人にお会いしました。細かなことで不安があったのでしょう。新築のような情報開示がない中古では疑心暗鬼になることも多いものです。
筆者は開口一番「この中古は黙って買いの物件です」と言いました。
細かいことで無視できないことも無論ありますし、良い物件は売主さんが強気の値段を付けていることも有りますが、そこはさておき、黙って買いの物件は中古にこそ多いのです。
新築では、黙って買いの物件は滅多になく、滅多に褒めない筆者が過去1年で「これはいい」と発言したのは2つだけでした。
新築を全部否定するつまりはないですが、中古を探した方が今は早いかもしれません。そう思うのです。
・・・・・・本日はここまでです。ご購読ありがとうございました。
