第126回「勧めたくないコンパクトマンション」の記事で単身者向けにこんなことを書きました。
＊小規模なオールコンパクトマンションはお勧めできない
＊コンパクトマンションは異常に価格が高いものが多い
＊買うなら大規模マンションの中のコンパクトタイプを探した方がいい
しかし、混在型マンションの中のファミリータイプを検討する人はこの記事の読後、どう思われたでしょうか？ 物事には必ずウラとオモテがあるものです。単身者にとってメリットであることも、ファミリー層にはデメリットかもしれません。
今日は、ファミリーにとってのワンルーム混在型マンションに限定して、注意すべきポイントを考えてみました。
●コンパクトタイプの居住者は異邦人？
人間は群れるものなのでしょうか？ファミリーの多くは同世代のママ友が同じ屋根の下にいると安心するらしいのです。新築マンションの場合は、一斉入居だから、ある意味で同期の誼（よしみ）の感覚が生まれるからと分析されています。そこに老夫婦がいたり、単身者がいたりする。それが世の中というものだという理屈は分かっていても、離れた世代の人々は異邦人みたいなもの、共通の話題もないので仲間はずれにしてしまう感情がどこかにあると社会心理学者は分析します。
こう聞くと、単身者は何となく居心地の悪さを覚えるのではないかと思います。実は、単身者の方もファミリ―層をどこかで敬遠しているようです。その結果、コンパクトマンション主体のマンションを選んでしまうのかもしれません。
●ワンルームの居住者は賃借している若者だ
同じ屋根の下で暮らす人の中に単身者がいても別に構わないけれど、ルール違反は困る。そう語るファミリーがいます。単身居住者がみなそうだとは思いませんが、オーナーでないから自分の財産という認識がないことだけは確かです。若者たちが、大勢の仲間とともに夜ラウンジで騒いでいたり、自転車を所定の場所にきちんと納めていなかったり、バルコニーに出て煙草を吸うので煙が隣や上階のファミリー住居に届くこともあるそうです。
一番困るのは、友人を連れ込んで夜中に窓を開けたまま騒ぐ若者がいることらしいです。
こう書くと単身者がみな悪者のような印象を与えてしまいますが、ごく一部の住人の話です。それでも、運悪く被害者になった人、目撃してしまった人が眉をひそめるのも事実です。
●ルール違反者を取り締まる人が必要だ
若者であろうとなかろうと、また単身者であろうとファミリーであろうと、集合住宅での暮らしはルールを互いに守って暮らすことが大事です。自転車が玄関前に仮置きのつもりかもしれないが、一日中何台も置きっぱなしになっているマンションがあります。また、集合郵便受けに多数のチラシが投げ込まれ、半分はみ出した状態で放置されている姿を見かけます。居住者が棄てるチラシのために置いてある大型ポリ箱からも溢れかかっているという例もあります。
うるさいと恐れられる番人（管理人）が駐在するマンションでは、そんなことはないと聞きます。館内を繰り返し見回っているのでしょう。
中古物件を見学した人からの情報でも、自転車置き場、ゴミ置場、メールボックスは奇麗だったとか乱雑だったに分かれます。その差は管理人さんの差かもしれません。
筆者は、管理人こそ「番人」や「取締役」という役割を持つべきと思っています。貼り紙をするだけではなく、直接注意するくらいの気概が必要ではないかと思うのです。気の弱い管理人さんには難しいかもしれません。直接居住者に注意をする権限がないなどと建前を言うばかりですが。
管理の良いマンションの価値は高いのです。良い管理をしてくださいよ。オーナーたちはそう願っているに違いありません。
●ワンルーム混在マンションは要注意
ワンルームに限らず、賃貸する住戸はどんなマンションでも何％か必ず発生します。そこの居住者は自分の家・財産という意識を持たないのだから「マンション管理」に無理解でも仕方ないかもしれません。オーナーは購入時に管理規約の隅々まで読みこなしています。しかし、中古で購入した人になると読んでいない確率が高くなるらしいのです。賃貸するときは、ルールを賃借人に順守させるべしと売買契約書か重要事項説明書かに書いてあるものの、それを申し渡しているようでもありません。
結局、ルールを守るか守らないかの問題は、社会人の良識の問題であって、所有者か非所有者かということではないのでしょう。
とはいえ、どちらかと言えば若者が入居（賃借）するワンルームは、ルール違反が多いようだ。そうであればワンルーム混在型のマンションは問題かもしれません。
購入するとき、20㎡台の住戸が多数あるようなマンションは注意しなければなりません。30㎡以上なら大丈夫とは断定できませんが、広い方が自分で住む人が買う可能性も高いでしょうし、賃貸するとしても広い部屋の賃料は高いので少なくとも学生さんや20代の若者が入居する確率は低いでしょう。
●等価交換で元地主が取得した住戸は？
もうひとつのチェックポイントを添えます。それは、地権者住戸として元の地主が取得した「非分譲住戸」の存在です。ここに20㎡台住戸がないかどうかも確認したいですね。●都心ではワンルーム混在でないマンションを探す方が難しい
実は都心の物件はワンルーム混在型のマンションが多いと言って過言ではありません。これは、デベロッパーの事情によるのです。都心には様々なタイプの需要があるので、偏った需要に限定して住戸タイプをプランするより「20㎡台から100㎡台」といった幅広く色々なタイプの住戸を取り揃えた方が集客効率は高いと考えるためです。
もうひとつ理由があります。
それは、条件の悪い位置（日当たりや眺望など）にできてしまう住戸をどうするかという課題をプランニングの段階で突きつけられるからです。
例えば、隣の家と僅か5ｍしか離れていない位置の1階や2階住戸を広いタイプにすると売れないので、思いきり価格を安く設定することになる。そうすると、全体の利益確保のためには条件の良い住戸を高くすることが必要だ。しかし、高くなり過ぎれば、折角の良い条件の住戸も売れないかもしれないと葛藤します。
そこで、日当たりやプライバシーを気にしないコンパクト住戸で構成する道を選択します。これなら、面積が小さいだけに単価を極端に下げなくても販売価格は低いので売れる。このように考えるのです。
●選択するかしないかのポイントは？
混在タイプがコンパクトマンションでも、どちらかと言えば自己居住用に単身者が購入する広めのタイプならいいが、明らかに賃貸用の20㎡台の住戸が多数できてしまうマンションとなると、ファミリータイプを購入する人は注意しなければなりません。何をどう注意したらいいのでしょうか？
①20㎡台が多数あるマンションは買わないと決めるか、②20㎡台のマンションがあっても、管理人の滞在時間が長い物件だけにする、のどちらかを選択することです。第三の選択肢は、「運を天に任せる」でしょうか？
・・・・・・本日はここまでです。ご購読ありがとうございました。
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