理事になったよ【大阪タワー】

理事会運営資産価値

だいぶとご無沙汰しております。大阪タワーです。誰だそれ！？って方もいらっしゃるだろうな。はじめまして！！！大阪のタワマン好きおじさんです。

マンションもう高杉問題に起因して、買えるマンションなんてもうないしええわ、、、とか言いながらブログから引きこもっていたのですが最近、マンションがらみで暮らしに大きな変化があったので、その感想文でも書こうかなと思います。

だいぶ、ゆるふわな内容なので管理クラスタのみなさん、お手柔らかにお願いしますm(_ _)m

理事になったよ

はい、自宅マンションの管理組合の理事になりましたー。といっても、立候補して積極的になったというわけではなく、輪番で回ってきてなってしまったからという何もと消極勢的な理由からです。
ちなみに、今のところ就任して半年経ったかな？くらい。

だって、僕はどちらかというと空中族になりたいと夢見てるタイプのマンションオタクだし、（単に最近は高くて買えていないだけで、常に買い替えは検討しているんだよ！）何より、はるぶーさんや東京湾岸ライフさんの記事やツイッターを昔から食い入るように見ている勢としてはあんなことが自分にできるわけない、、、と思っていました。

けれど、義務として回ってきたのなら、必要最低限として当然やらなくてはいけない、仕方がない、がんばるかー、というところでぶっちゃけ、モチベーションが特にあるわけでもなく。相場に打ちひしがれてほぼ可能性が無くなったとはいえ、任期中に引っ越ししてしまうかもしれないですし。

ただ、冷静に考えると、理事として発信されている皆さんは現状に対する危機感が強く、責任感がある人ばかりで理事エンジョイ勢からの情報発信ってあまり見ない。
まあ、当然と言えば当然で、理事会に対してリソースを割きたくないということはわざわざ活字にするなんてこともしようともしないわねぇ。ということでしょう。そもそも、はるぶーさんも東京湾岸ライフさんももはやプロですからねぇ。

というわけで、大阪にある平凡なタワマンの理事になったおっさんの雑記を書いていこうかな、と思います。

ちなみに、うちのマンションは築ヒトケタ年の大手売主で300戸程度のよくある感じのタワマン。管理会社も売主の系列の会社。大規模修繕とかを真剣に検討するようなタイミングではまだないかな、、、といったところ。

役職決め

当マンションは、任期１年で理事の全員が入れ替わる決まり方をする仕組み。
マンションによっては、任期２年で半分ずつの人がテレコで入れ替わっていくところもあるとか聞きましたがそっちの方がいいよなと今は思っています。過去に何が行われてきたかは議事録を見てたどることはできるけれど、本音に近いところの経緯や議論の中身を知る術って無いですからねぇ。

最初の役職を決める会議で「希望のある人はいますか？」と管理会社の人に聞かれたので、
「私は防火管理者の資格を持っているので、防災担当理事をやります」と立候補。内心、理事長などの重要な役職が決まっていない中で良いのかな？と思いましたが特段異論なく決まっていきました。
今まで役に立ったことのなかった防火管理者の出番が出てよかった。

その後、理事長や副理事長などの役職もくじで決まっていきました。

理事会がはじまって

色々なものが壊れていく

理事会での最近の主な議題は壊れたものの修繕の発注。

機械モノの寿命は一般的に１０年から１５年くらいかなというところですが当然、そこにはボラティリティがあって、部分部分では修繕が必要になってきます。

例えば、エアコン。うちのマンションの場合、ロビーラウンジや各共用部だけでなく、各階共用廊下にもエアコンが付いています。
合計したら、約６０台。これらはマルチと言われる業務用のエアコンで、管理室で集中制御ができるシステムが付いているものです。サイズにもよりますが壊れて交換するのに。だいたい１台１００万円くらいかかる。

これらが徐々に壊れ始めていきます。壊れたものは修理するか交換しないといけません。

計画で見ているお金というのはあくまで計画ですから何がどれほど持つということを保証するものでもなければ、将来その金額でまかなえるということを保証するものでもない。

とはいえ、壊れたものの修理代はどこからか捻出しないといけないわけで、結局、修繕積立金のようなところから出すしかないですよね、という話になるわけです。

やってみて本当に実感しましたが、マンション管理こそ、言うは易し、やるは難し、の典型な気がします。当然ですが、知見の無い人がすごく短い時間集まって合議で物事を前に進めていくのはやってみるとすごく大変。管理会社の人に何かをお願いをしても返事が返ってくるのが一ヶ月後の理事会という感じですから、一つの物事を決めるのに数ヶ月はかかる。
だからこそ、はるぶーさんや東京湾岸ライフさんの凄さがよくわかるということです。

壊れたものを直すだけでも、ひーひー言っているのに、


こんなすごいものを理事会の手で作ってしまうのは本当にすごい。

なんなら、コンビニまで作ってしまう方もいて、信じられない世界です。

だから、お金が大事

今になって、いつぞやのタワーズさんのセミナーでのらえもんさんが言っていた通りの課題に直面するなぁ、、、というのが今の理事としての率直な感想。

1-C：修繕積立が足りない問題は、タワマン固有の問題ではなく、すべてのマンションに共通した問題であり、築年数が経っていてもっと危機が差し迫ったマンションはいっぱいある
1-D：タワマンの居住者層は意識が高い人が多く、将来の問題に対することも敏感であり、世間より早く是正はされていくはず。

このようなよくあるタワーも他も一緒論はよくあるのですけど、これはちょっと違うかなというのが個人的な意見です。

タワーマンションというものは本質的に物理的に無理をしているのは間違いない。
昔のエレベーターのない団地であれば、上の階に行くほど、価値が低かったものが逆転しているのはエレベーターがあるから。近代建築におけるエレベーターがいかに優れた発明であったかというのはレムコールハースの錯乱のニューヨークに詳しく書いてありますので読んでみてください。

つまり、タワマンで惰眠を貪る僕たちの暮らしを日々支えてくれているのは、高速エレベーターや膨大な数のエアコンやマンションによっては各部屋に付く自動ドアやディスポーザーや５０Fまで汲み上げないとならない揚水ポンプやタワーパーキングやごみドラム、、、といった機械たちです。
そして、繰り返しになりますが機械というものはいつかは絶対に壊れます。
物には、耐用年数というものが決まっており、だいたいの寿命が決まっております。当然、機械の方がコンクリートの塊よりも耐用年数が少ないし、直したり新しいものに取り替えるにはお金がかかる。

だから、こういうものを見ても素直にいいなと思えなくなった。。。別に数字をグリグリしてもいいんでないの？そっちの方が壊れないからいいじゃん。もちろん、かっこいいんですけどね。


つまり、これらに対処できる方法は二つ。

  1. 機械が極力ないものを選ぶ
  2. イザという時にも困らない財務体質を持ったマンションを作り上げる（＝を選ぶ）
ということでしょう。

１でいこうと思うと、必然的に内廊下タワマンは選択肢から外れます。この感じでいくなら、板状の大規模マンションが一番合理的だという理屈になります。
これで自走式駐車場だと言うことないなぁというところでしょうか。
私が選べるエリアだと、ブランズシティ天神橋筋六丁目、ジオ福島野田The Marks、リバーガーデン福島木漏れ日の丘、辺りでしょうか。
特に、ブランズとジオは駐車場が自走式駐車場なので財務的にはより安心。

ただねぇ、、、非常にリアルでスマートな選択であるとは思うものの、積極的に選びたいか？と言われると申し訳ないのですけど、ちょっとなぁ、、、と思んですよね。もちろん、それぞれいいマンションで無難な選択だと思います。

よく言われる例え話になぞらえれば、これらの物件は車で言えば国産の優秀な車というイメージで、タワマンは外国車。というか、感覚的にはいわゆるイタフラ車に近い気がします。
当然、各部品は高いし、信頼性は低いし、合理的に考えれば選択肢に入らない。けれど、それがとても好きだから選ぶわけでしょう。嗜好品であるという認識が重要でしょうね。

住むことにも覚悟がいると思う

管理費や修繕積立金はすでに高い物件はそのまま行けるのかもしれませんが、今安い物件があったとしても、今後を保証するものにはならないからどのみち上がっていくものだと思っておいた方がいいですね。

例えば、マンション管理適性評価制度に登録されているマンションであれば、安心感がありますね。ただ、大阪でも星５つの物件はいくつもありますが満点というとほとんどない。
満点でないマンションが点数を落としている項目は管理組合収支の項目です。満点を取るには修繕積立金を段階値上げではなく、フラットにする必要がありますからなかなかのハードルの高さがあります。

ちなみに、大阪のタワーマンションで実現しているのは、グランドメゾン上町台ザ・タワーのみ。次点はザ・パークハウス中之島タワーの98点！超人気マンションは管理面でも鉄壁であった！！！


ただ、満点のグランドメゾン上町台ザ・タワーにしても、少し前に段階値上げから均等割へと移行されており、修繕積立金は結構な金額の値上げをなされたようです。確かに、他の物件と比べると高いと思います。けれど、いずれは必要なお金を集めているだけの話ですから他のマンションも遅かれ早かれ、総額としては同じくらいのお金が必要になってくるというのは事実であります。

個人的には、英断だと思います。上町台ザ・タワーの立地する谷町四丁目は閑静な住宅街ですから転売的に回転させていくという思考よりも長く安心して住めることに重きを置いていらっしゃる方が多いのでしょうね。

ただ、修繕積立金を蓄えていくことの最大の弱点は複利を生み出しにくいところ。運用商品として、マンションすまいる債というものがありますが0.4%ということで元本保証ではあるものの、極めて低利です。修繕積立金というのは、みんなからお金を集めているものを預かっているだけですので、元本割れは避けなくてはいけないので個人のようにアグレッシブな運用は実質的に難しいので仕方がないところはあるのですがこれからインフレになってくる世の中の趨勢だとしたら、これでは前もってお金を集めるメリットが薄くなるよなぁ、と。

というか、某神戸市長のようにタワマンは廃墟になるだとか言うのであれば、この辺にベネフィットを与える政策を取ればいいのにと思うんですけどね。だって、行政もタワマン出来ると自分のところは持ち出しなんてほとんどないどころか、何百世帯が平面に住むことに比べたらインフラコストだって軽減できているのにも関わらず建物の固定資産税とか取って長期的に儲けているのだから悪い話ではないはず。
調べると、インセンティブを与える制度はあるようですけど、単年度だけという極めて渋い話でこれでどの程度の効果が期待できるというのか、、、とはいえ、大阪よりは情報発信含めてしっかりとなされている印象です。
行政の責任とは、市民の財産を廃墟になるとかいってディスることではなくて、廃墟にしないようにするためにどうしていくべきかを考えることじゃないのかなと思いますが違うのかなあ。。。

最近、つくづく思うのは中古相場にしても、タワーマンションがすごく高騰している。僕たちが昔から見てきたマンションたちが軒並み過去の実績からしたら、本当に信じられないような金額でふつうに取引されているという現実があります。
しかし、これを本当に安定資産といえるのか、と言われると疑問を持たざるをえない。まるで、トランプのババ抜きをしているように経済合理性を求めていく考えであれば関係のない話なのでしょうが。
しかし、最低限、私自身はここは生活の基盤だと思っていますし、長く愛でていく覚悟をもっています。むしろ、築年数が経過してくると、その覚悟を持たなくては維持できないと思うのですよね。ハッキリ言えば、修繕積立金の数万円の値上げでグダグダいうような層は買わない方が吉なのではないかということです。結局、愛が長続きしないとどうしようもないということでしょう！！！

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6 件のコメント

  • 通りすがり より:
    2024年5月5日 20:41

    私も常に買い替えを検討している者ですが、理事をやりたくはないので
    次は外部管理者方式のマンションにしたいなと思っています。
    が、やっと予約を取れたマンションのMRを訪れたら、
    外部管理者方式ではないと言われてしまいガッカリです。
    愛を持てない浮気者、の自分が悪いのですが。

    返信する
  • 理事の順番 より:
    2024年5月7日 13:18

    マンションの中古物件購入後すぐにわが家が理事になる順番を迎えるとのこと通知が来ました。いつかは輪番で回ってくるとは思っていたものの、売り主から直近に理事になることは知らせされていませんでしたので驚きました。素朴な疑問なのですが、新築を購入したオーナーはいつ理事になるのか知っているものなのでしょうか…？回答いただけると嬉しいです。

    返信する
    • 大阪タワー より:
      2024年5月8日 23:08

      知り得ることはできたかと思いますが告知していないことに過失はないかと思います。
      うちは総会資料に輪番表は添付されていますので、見れる情報ではあります。
      ただ、様々な事情で辞退される方もいるので、必ずしもその通りになるとは限りません。

      返信する
  • 通りすがり より:
    2024年5月10日 11:39

    理事を辞退、といっても「代わりの理事候補を自分で見つける義務」がある場合や、
    「辞退するのなら組合に寄付金を出す」とかのハードルがあったりしますよね。

    返信する
    • 大阪タワー より:
      2024年5月10日 12:04

      その辺のルールはマンションによるのでしょうね。特に決め事が無かったとしても、合理的な理由が無ければ、認められないでしょうね。

      返信する

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